大学生购房零首付？花朵们伤不起！
当前最热的市场无疑是楼市，在央行、财政部等多部门鼓励加杠杆、减税费购房之下，各地方政府纷纷出台房地产救市新政，堪称“无所不用其极”。不过昨天（3月1日）楼市最热的地方不是深圳、上海、杭州这样的老面孔，而是位于东北的沈阳。
当前，尽管一线楼市火爆，但二三线乃至三四线楼市仍面临巨大的去库存压力。压力之下，各地奇招层出不穷，包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。
昨天下午，沈阳出台《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励、公积金最高贷90万等。但让这份文件成为热议话题的是，新政鼓励学生和新毕业学生购房，在校大学生购房可获200元/平方米的奖励，毕业不超过5年的大学生购房可“零首付”。政策一经公布，引发外界强烈关注。
不过，昨日夜间，沈阳市连夜叫停新政，“零首付政策”半日游！
沈阳市亚运村附近
沈阳去库存瞄准毕业生
3月1日，沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（以下简称《意见》），内容包括：对个人购买住房的，市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万元；土地供应减半；降低二手住房交易税费；鼓励农民进城买房居住等。其中，尤为劲爆的一条跟大学生有关。
上述《意见》第十四条明确，支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。
安居客沈阳公司总经理王笑在接受采访时表示，沈阳库存多集中在沈北、东陵和苏家屯区域，而从以往数据看，这三类区域刚需产品去化有近三成为周边城市移居沈阳移民购买，尤其有大学城和地铁的沈北，是很多大学生毕业落户的首选。新政的推出，是将购房人群有效放大，“上述政策，一方面在救市，另一方面也是在留人”。
2012沈阳春季房交会上曾有房地产商打出“零首付”广告。据介绍，所谓的零首付其实就是由开发商为购房者垫付首付款的一种营销手段。
沈阳库存居于高位，压力巨大
沈阳市政府出此奇招也是出于楼市库存的压力。
在此前，沈阳市库存一直处于高位。克而瑞沈阳机构的统计数据显示，截至1月31日，沈阳市商品住宅（不含政策性用房）库存面积为2829.6万平方米，消化周期25个月；而在去年同期，该库存数据为2938.6万平方米，消化周期26个月；截至去年12月31日，库存数据为2842.6万平方米，消化周期25个月。
中国指数研究院数据显示，沈阳市2月份新建商品住宅均价为7066元/平方米，在截至2016年2月的三年时间内，沈阳市的房价最高曾达到7952元/平方米。而如今的房价大约回落至5年前，2011年7月的水平。同策咨询研究部数据显示，截至今年1月末，沈阳新建商品住宅库存面积2107万平方米，环比减少3万平方米，去化周期为18个月。
《意见》设定的目标是，今年，沈阳市要实现商品房销售同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持平稳，力争用2-3年时间使沈阳市房地产市场供需结构达到均衡。
为此，沈阳在土地供应、基础设施和配套建设以及公积金贷款等方面出台政策，支持广大市民购房。同时，通过政策引导，鼓励高端人才、高校毕业生、农民工等群体来沈买房落户。
此外，《意见》还提出了一系列降低二手住房交易税费的举措，包括二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。
难落实：新毕业购房人难贷款
去库存的杠杆风险正在增加
在地方政府新政中，“零首付”还是第一次出现。多位房地产业内人士分析，沈阳房地产市场去化压力巨大，政府出台此举意图刺激购房。中原地产首席分析师张大伟指出，沈阳房地产市场成交还可以，就是库存太多了。
而零首付新政，对银行来说，毕业未满5年又要零首付的购房者，是不合格的贷款人，很难符合银行风险防控要求，鼓励大学生购房，实质上还是希望大学生的父母出钱购房，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，提前刺激大学生的购买需求，也带来了另外一种风险，没有购买能力收入的人购买房子只能去伪造自己有收入证明。而毕业5年内大学生购房“零首付”，则是人为增大风险，如果银行接招，将会加大银行自身的风险；而对开发商来说，这类购房者由于不能及时带来首付款的现金流，也不是他们想要的客户，对于这些购房人来说，即使银行允许其零首付，高昂的月供也将是难以承受的负担。目前沈阳新房均价7000，以一套面积100平方米的住宅计算，零首付贷款需70万，月供4000多，而沈阳2015年的社会平均工资不到5000元。
吴翔华指出，刺激农民和大学生购房，从而去库存，这个方向没错，但是去库存最根本的动力还在于政府应当允许开发商降价，而目前的措施会给开发商传递错误信号。“在一些库存量大的城市，出于土地财政的需要，开发商不会被允许随意降价。如果地方政府允许开发商降价的话，可能很多房子早就能卖出去。目前的这些去库存措施有悖于供给式改革的初衷，效果只是昙花一现。”
新政连夜被叫停
昨日夜间，上述沈阳零首付政策被紧急叫停。
针对有消息称“沈阳下发房产新政新，毕业生购房实行‘零首付’”一事，新华社记者向沈阳市有关部门求证。沈阳市政府有关部门表示“关于支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’政策”还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。
眼下还不清楚《意见》提及的其他政策是否会继续实施。
全国政协委员、南京大学教授刘志彪：
全国政协委员、南京大学教授刘志彪：
房价一旦下跌，风险立马会暴露
昨天，沈阳这一楼市新政，也引起了即将出席全国两会的政协委员们的热议。全国政协委员、南京大学教授刘志彪接受现代快报采访时表示，楼市去库存，是鼓励农民工进城帮助化解，而不是鼓励刚刚毕业的大学生购房，“他们很脆弱的，风险极大。房价进入下跌模式，风险立马会暴露。”
今年两会，刘志彪委员带来的提案也与楼市健康发展有关。他认为，房地产去库存，需要提高精准度。在中央经济工作会议提出的房地产去库存措施中，一靠农民工市民化；二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房；三靠建设公租房制度；四靠发展住房租赁市场；五靠降房价；六靠取消限购。“这些政策大多数都可能是在中长期中才能有效发挥作用的，短期内还需要进一步具体化和因地制宜、因时制宜地实施。”刘志彪认为，短期来看，去库存还需要出台诸如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首次购房享补贴（如利息抵个税等）等其他更微观的政策配合，给地方这些因地因时制宜的政策选择权，去库存政策才能达到更好的效果。
全国政协委员、南京大学教授刘志彪：
人民日报微评：尊重楼市规律
零首付一出，顿受热议。有网友戏谑：韭菜不够，直接割草了；割韭菜也就算了，至少放过花朵啊。毕竟调侃，不必当真，却折射部分民意。大手笔去库存，应力避托市；人造牛市，别埋下隐患。全国楼市冷热不均，发烧的当降温，沉寂的该加把火，前提应是尊重市场。
大家都在看
本期编辑：王某 责任编辑：陈晨
来源：观察者网、现代快报、人民日报
长按右侧二维码
央视网官方账号@网络新闻联播